La risposta, subito
La scelta fra vendita pubblica e riservata si decide su una domanda: quanti acquirenti possibili esistono davvero per questo immobile.
Se sono molti e non li conosci, l'esposizione pubblica ti serve. Se sono pochi e identificabili, l'esposizione aggiunge rumore e consuma l'immobile davanti a un pubblico che non comprera' comunque.
Tutto il resto, compresa la riservatezza, viene dopo questa domanda.
Primo numero: quante compravendite comparabili si sono chiuse
Nella tua zona, sopra quella cifra, negli ultimi due o tre anni. Chiuse, non pubblicate.
Se sono tre all'anno, sei in un mercato dove gli acquirenti si contano. Se sono trenta, no.
Secondo numero: da dove venivano quegli acquirenti
Locali, dalla città grande più vicina, stranieri. Cambia completamente dove ha senso cercare.
Un mercato che compra per il novanta per cento da fuori regione non si serve con un cartello.
Terzo numero: quante richieste compatibili ha l'agente oggi
Non quante ne ha avute. Quante ne ha adesso, con budget e zona che corrispondono.
Se il primo numero è basso e il terzo è diverso da zero, la vendita riservata ha senso. Se il terzo è zero, qualunque strada scegliate dipende da quanto l'agente è bravo a cercare, non da quanto è riservato.
Cosa guadagni e cosa perdi
Con l'esposizione pubblica guadagni il numero, la possibilità che due acquirenti si contendano l'immobile, e un segnale immediato sul prezzo. Perdi riservatezza, e se non si vende in fretta lo storico resta visibile.
Con la vendita riservata guadagni il controllo, eviti le visite inutili e non consumi l'immobile. Perdi numero, e con esso parte della concorrenza fra acquirenti.
La terza strada, che quasi nessuno propone
In sequenza. Prima riservata, per un periodo deciso in anticipo, verso gli acquirenti che già esistono. Se entro quella data non succede niente, si pubblica.
Il contrario non funziona: un immobile già pubblicato non torna indietro.
Quando la risposta è quasi sempre pubblica
Fascia media in una zona con molte transazioni. Nessun vincolo di riservatezza. Necessita' di vendere in fretta. Immobile che si confronta bene con altri simili, dove il prezzo si legge da solo.
Quando la risposta è quasi sempre riservata
Immobile riconoscibile in un posto piccolo. Cifra alta con pochi acquirenti possibili. Una successione, una separazione, un'azienda in vendita: situazioni che non vuoi diventino pubbliche. Proprieta' già stata online senza vendersi.
La domanda da fare all'agente
Una: quante persone raggiungi con la strada che mi proponi, e chi sono.
Chi propone la vendita riservata senza saper rispondere non ti sta proponendo una strategia.
Dalla tua parte,
Aurelia
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