Come riconoscere un off-market vero in tre domande

La risposta, subito

OOff-market significa che un immobile è in vendita ma non è mai stato pubblicato. Il proprietario ha dato incarico, o comunque disponibilita' a vendere, e la proprietà circola solo fra acquirenti selezionati o professionisti che li rappresentano.

Se il mercato l'ha già visto, non è più off-market. Questa è tutta la definizione.

Le tre cose che vengono confuse

Off-market. In vendita, mai reso pubblico, fatto circolare in modo controllato.

Pre-market. Sara' pubblicato, per ora non lo è. Una finestra in cui chi sta in una rete lo vede prima. E' utile e non è la stessa cosa.

Immobile fermo. Pubblicato, invenduto per mesi, ritirato e ripresentato come opportunita' riservata. Il mercato lo conosce e il prezzo storico è tracciabile.

C'e' una quarta categoria che vale per molte proprietà importanti: il proprietario che venderebbe al prezzo giusto ma non ha dato incarico a nessuno. Non è un immobile in vendita, è una disponibilita'.

Prima domanda: esiste un incarico o una disponibilita' scritta

Non serve vederlo, serve che esista e che chi te lo propone lo confermi.

Su un immobile importante questo distingue una proprietà vendibile da un desiderio.

Seconda domanda: è mai stato pubblicato, e quando

Trenta secondi di ricerca sul nome della via o su una fotografia rispondono quasi sempre.

Non è un problema di per se'. Diventa un problema se ti era stato presentato come mai visto dal mercato.

Terza domanda: chi lo propone parla con il proprietario

Non chi ha saputo. Chi parla.

Un intermediario che ha sentito da un intermediario che ha sentito da un conoscente non ha accesso: ha una voce. Le catene lunghe sono il segnale più affidabile che qualcosa non funziona.

Perche' un proprietario non vuole pubblicare

Quattro motivi, e nessuno riguarda il prezzo.

Non vuole che si sappia, perché in un paese piccolo la notizia arriva prima dell'acquirente. Non vuole visite di curiosi, perché a certi livelli molte richieste non hanno capacita' di acquisto. Non vuole che l'immobile si consumi. Non vuole rendere pubblico il prezzo, e soprattutto i suoi ribassi.

Il limite, detto chiaramente

L'off-market non è automaticamente migliore. Riduce le persone raggiunte e con esse la probabilita' che due acquirenti si contendano la stessa cosa. Rende più difficile capire se il prezzo è corretto.

Senza acquirenti veri dall'altra parte, è soltanto un immobile che non vede nessuno.