La risposta, subito
Un immobile che non si vende ha quattro cause possibili, e vanno guardate in quest'ordine: il prezzo, la presentazione, il canale, e il fatto che stia venendo mostrato alle persone sbagliate.
Quasi tutti partono dal prezzo perché è l'unica leva immediata. Spesso non è quella rotta, e abbassare senza capire brucia l'unica mossa che avevi.
Prima causa: il prezzo
Si verifica con le compravendite chiuse comparabili degli ultimi due anni, non con i prezzi richiesti degli immobili ancora in vendita.
Il segnale che il prezzo è il problema: molte visite e nessuna proposta. Se la gente viene, guarda e non torna, il prodotto va bene e il numero no.
Seconda causa: la presentazione
Il segnale è l'opposto: pochissime visite. Se in tre mesi hanno chiamato in quattro, il problema sta prima della casa.
Fotografie fatte male, descrizione che elenca metri quadri invece di raccontare com'e' viverci, planimetria assente, prima immagine sbagliata.
Terza causa: il canale
L'immobile è nel posto giusto per un pubblico che non è il suo. Una villa di pregio su un portale generalista riceve richieste da persone che non possono comprarla, e nessuna da chi potrebbe.
Il segnale sono le richieste numerose e tutte fuori target.
Quarta causa: le persone sbagliate
Il più difficile da vedere. L'immobile viene mostrato a chi cerca una cosa che assomiglia, e non a chi cerca esattamente quella.
Il segnale sono i riscontri che si fermano tutti sullo stesso punto. Tre acquirenti che dicono la stessa cosa non sono tre no: sono una diagnosi.
Cosa fa il tempo, mentre aspetti
Un immobile visibile da mesi comunica che nessuno lo vuole. Da quel momento ogni trattativa parte al ribasso, e lo storico del prezzo resta consultabile.
La svalutazione non è una teoria: è l'effetto misurabile dei mesi di esposizione.
Come si riparte
Si toglie dal mercato. Si sistema la causa individuata. Si aspetta abbastanza perché la memoria del mercato si allenti, e nel frattempo si lavora sul canale riservato con gli acquirenti che già esistono.
Ripubblicare lo stesso immobile con le stesse fotografie a un prezzo più basso è il modo più rapido per confermare a tutti che avevano ragione ad aspettare.
La domanda da fare all'agente
Quante visite, quante proposte, e cosa hanno detto le persone che non sono tornate.
Se non ha i tre numeri, il problema è anche quello.
Dalla tua parte,
Aurelia
Vuoi una diagnosi sul tuo immobile fermo?
Scopri la rete