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Come si compra casa in Italia da stranieri?

Uno straniero può comprare un immobile in Italia se esiste reciprocità con il suo paese, condizione automaticamente soddisfatta per i cittadini dell’Unione Europea, dello Spazio economico europeo e per chi è già regolarmente soggiornante. Servono codice fiscale italiano, un conto corrente per i pagamenti tracciati e, se non si parla italiano, un interprete e la traduzione dell’atto. Le imposte cambiano secondo che si tratti di prima o seconda casa e secondo il venditore: dal 2% al 9% di imposta di registro sul valore catastale, oppure IVA se si compra da impresa.

Chi può comprare

Cittadini UE, SEE e apolidi residenti da oltre tre anni: nessuna limitazione, stesse regole degli italiani.

Cittadini extra UE regolarmente soggiornanti in Italia, e i loro familiari: possono acquistare senza verifiche ulteriori.

Cittadini extra UE non residenti: possono comprare se esiste una condizione di reciprocità, cioè se il loro paese consente a un italiano di acquistare immobili alle stesse condizioni. È il notaio a verificarlo, e vale la pena chiederlo prima di impegnarsi, non alla firma.

Le imposte, in sintesi

Comprando da un privato si paga l’imposta di registro: 2% se si hanno i requisiti prima casa, 9% negli altri casi, calcolata sul valore catastale e non sul prezzo se si sceglie il meccanismo del prezzo-valore — che di norma conviene. Più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Comprando da un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori si paga IVA: 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% se l’immobile rientra nelle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. In questo caso registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa.

I requisiti prima casa richiedono la residenza nel comune entro diciotto mesi dal rogito, e non si applicano alle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9. Per chi non trasferisce la residenza, l’acquisto è a tutti gli effetti una seconda casa.

A regime restano IMU sulle seconde case, TARI e le spese ordinarie. Sono cifre che vanno messe nel conto prima di comprare, non dopo.

Il regime fiscale per i neo residenti

Chi trasferisce la residenza fiscale in Italia dopo essere stato residente all’estero per almeno nove dei dieci anni precedenti può optare per un’imposta sostitutiva forfettaria sui redditi prodotti all’estero, indipendentemente dal loro ammontare.

L’importo dell’imposta è stato elevato per chi esercita l’opzione a partire dal 2024, ed è previsto un importo aggiuntivo per ciascun familiare incluso. Dura fino a quindici anni ed è revocabile.

Non è un regime che riguarda l’acquisto dell’immobile in sé: riguarda i redditi esteri. Ma è la ragione per cui molti acquisti di pregio in Italia avvengono, e va valutato prima di trasferire la residenza, perché l’opzione si esercita in dichiarazione e alcune condizioni non sono recuperabili dopo. Gli importi e i requisiti cambiano con le leggi di bilancio: vanno verificati con un fiscalista al momento in cui si decide.

Cosa serve al rogito

Codice fiscale italiano, ottenibile presso l’Agenzia delle Entrate o il consolato.

Un conto corrente italiano o europeo: i pagamenti devono essere tracciati e dichiarati in atto.

Documento valido e, per gli extra UE, il titolo di soggiorno se residenti.

Un interprete e la traduzione dell’atto, se non si conosce l’italiano: il notaio non può ricevere un atto che le parti non comprendono. Serve anche un traduttore giurato per i documenti esteri.

La verifica antiriciclaggio: identità, residenza fiscale, origine dei fondi. Sono i controlli che il notaio farà comunque, e anticiparli evita di scoprire tardi che l’operazione non si può chiudere.

Come funziona Realux

Le richieste internazionali che arrivano a Realux passano per canali che il mercato locale non tocca — agenti stranieri, gestori patrimoniali, avvocati, family office — e vengono verificate su identità, esigenza, budget, tempi e disponibilità dei fondi prima di entrare in piattaforma.

Chi compra dall’estero viene seguito da un agente selezionato della rete nella zona che gli interessa, e la rete comprende i professionisti — fiscalisti e legali — che servono per la parte che non è immobiliare.

Questa pagina descrive il quadro generale e non sostituisce un parere: imposte e regimi cambiano con le leggi di bilancio, e vanno verificati al momento dell’acquisto.

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Domande frequenti

Serve una traduzione giurata per il rogito?
Se non conoscete l’italiano, il notaio non può ricevere un atto che non comprendete: servono un interprete e la traduzione dell’atto. I documenti stranieri da produrre — certificati, procure, documenti societari — richiedono una traduzione giurata e, secondo il paese, apostille o legalizzazione. Sono passaggi da avviare per tempo, perché possono spostare la data del rogito di settimane.
Si paga una plusvalenza rivendendo un immobile in Italia?
La plusvalenza da rivendita è tassabile se l’immobile viene ceduto entro cinque anni dall’acquisto, salvo che sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Oltre i cinque anni, per le persone fisiche, di norma non è imponibile. Le regole cambiano per chi opera in forma d’impresa e per gli immobili ricevuti in successione o donazione: va verificato caso per caso.
Uno straniero può comprare casa in Italia?
Sì. Per i cittadini UE e SEE non ci sono limitazioni. Per gli extra UE regolarmente soggiornanti nemmeno. Per gli extra UE non residenti l’acquisto è possibile se esiste reciprocità con il loro paese, e la verifica spetta al notaio. Conviene chiederla prima di firmare un preliminare.
Quante tasse si pagano comprando una seconda casa in Italia?
Comprando da privato, il 9% di imposta di registro calcolata di norma sul valore catastale, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Comprando da impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine lavori, il 10% di IVA — 22% per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. A regime si aggiungono IMU e TARI.
Quali immobili sono considerati di lusso dal catasto?
Le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). La classificazione conta perché esclude le agevolazioni prima casa e cambia l’aliquota IVA. Si verifica con una visura catastale, ed è una delle prime cose da controllare su un immobile di pregio.
Serve la residenza in Italia per comprare?
No per comprare. Sì per ottenere le agevolazioni prima casa, che richiedono il trasferimento della residenza nel comune entro diciotto mesi dal rogito. Chi non la trasferisce acquista come seconda casa, con le imposte più alte.
Posso comprare senza parlare italiano?
Sì, ma il notaio deve accertarsi che comprendiate l’atto: servono un interprete e la traduzione, e per i documenti esteri un traduttore giurato. È un passaggio da organizzare per tempo, perché può rallentare la data del rogito.