Quanto costa una casa a Portofino?

Il prezzo medio si colloca intorno ai 23.000 euro al metro quadro, con punte oltre i 31.000 per le nuove costruzioni fronte mare: è la località marittima più cara d’Italia. Le proprietà storiche sul promontorio si valutano una per una, perché i comparabili sono pochissimi.

Quante case si vendono davvero a Portofino ogni anno?

Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, sopra il milione di euro si sono registrate trentatré compravendite in undici anni: circa tre all’anno. È un numero che cambia il modo di vendere, perché ogni occasione persa non si recupera nella stessa stagione.

Chi compra in Liguria nel segmento di pregio?

A Portofino il 21% degli acquirenti è straniero e il 72% non è locale: poco più di un quarto viene dalla zona. Nel Tigullio la componente italiana del nord-ovest è più forte, ma la quota internazionale è in crescita e riguarda soprattutto le seconde case, che sono circa l’ottanta per cento delle compravendite di pregio.

Come si compra una casa che non è in vendita?

Si individua l’immobile, si risale al proprietario — catasto e compravendite sono dati pubblici — e lo si avvicina portando un acquirente reale e verificato, non una richiesta generica. Su questo mercato funziona meglio che altrove, perché i proprietari sono pochi e spesso disponibili a valutare quando la proposta è seria e riservata.

Come si trovano gli immobili off-market in Liguria?

In Liguria il mercato di pregio è concentrato in pochi comuni e conta pochissime transazioni l’anno: a Portofino, per dire, poco più di tre compravendite sopra il milione all’anno secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Con numeri così, l’esposizione pubblica raggiunge soprattutto persone che non compreranno, e i proprietari lo sanno: le proprietà importanti passano per relazioni. Ci si arriva attraverso un agente che rappresenta chi compra, le reti private fra agenti, o i professionisti che stanno accanto ai proprietari.

Che mercato è, in numeri

Portofino è la destinazione marittima più cara d’Italia, con un prezzo medio intorno ai 23.000 euro al metro quadro e punte oltre i 31.000 per le nuove costruzioni fronte mare. A Santa Margherita Ligure la media si colloca attorno agli 11.400 euro, con massimi vicini ai 20.000 (fonte: Market Report Italia 2026 di Engel & Völkers con Nomisma, e quotazioni OMI).

I dati OMI su Portofino raccontano però la cosa più importante, e non è il prezzo: trentatré compravendite sopra il milione in undici anni, cioè circa tre all’anno. Il 21% degli acquirenti è straniero, il 72% non è locale: poco più di un quarto viene dalla zona.

Santa Margherita Ligure è fra i comuni italiani con la crescita percentuale più alta degli ultimi rilevamenti, e circa l’ottanta per cento delle compravendite di pregio riguarda seconde case.

Tutto questo descrive un mercato dove non si può sbagliare il posizionamento: se si brucia una delle tre occasioni dell’anno, la successiva non arriva fra due mesi.

Perché qui l’off-market è la norma, non l’eccezione

Perché tutti si conoscono. In un borgo la notizia che una certa famiglia vende arriva al bar prima che a un compratore, e da lì ai vicini, agli amici e a chi tratterà.

Perché il pubblico è piccolo e identificabile. Con tre transazioni l’anno non esiste un budget pubblicitario che abbia senso: il problema non è raggiungere più persone, è raggiungere le poche giuste.

Perché il tempo pesa il doppio. Un immobile esposto per mesi in un mercato così piccolo ha già incontrato tutti i compratori possibili. Quando arriva l’offerta, arriva bassa proprio per questo.

Perché molte proprietà sono riconoscibili. Una villa sul promontorio si identifica da un’inquadratura, e con essa il proprietario.

Le zone e cosa cambia

Portofino e il promontorio sono un mercato a sé: pochissimi immobili, vincoli paesaggistici stringenti, domanda internazionale costante. Qui quasi nulla è pubblicato, e ciò che appare è spesso rimasto invenduto altrove.

Santa Margherita Ligure e Rapallo offrono più profondità di mercato e collegamenti migliori, con una fascia alta che si è mossa molto negli ultimi anni.

Il Tigullio e il Golfo Paradiso — Zoagli, Chiavari, Camogli — hanno proprietà importanti a valori inferiori, e una domanda che mescola stranieri e clientela italiana del nord-ovest.

Le Cinque Terre e lo Spezzino hanno un mercato diverso, fortemente vincolato, dove la parte che conta è la disponibilità di accessi e servizi più della metratura.

Cosa verificare prima di comprare

I vincoli paesaggistici. Su gran parte della costa ligure qualunque modifica esterna passa da autorizzazioni. Va saputo prima cosa si potrà fare, perché la differenza fra ciò che si immagina e ciò che è permesso è la prima causa di acquisti sbagliati.

Gli accessi. Molte proprietà hanno accesso pedonale, servitù, o dipendono da una strada privata. È un elemento che incide sul valore e sulla rivendibilità più di quanto sembri.

La conformità. Edifici storici stratificati nel tempo presentano quasi sempre difformità catastali o urbanistiche, che vanno sanate prima della proposta.

La stagione. Un immobile visto a luglio e lo stesso immobile a gennaio sono due case diverse, per luce, rumore e servizi aperti.

Come funziona Realux

Realux nasce su questo territorio, e la rete comprende agenti selezionati che lavorano fra Portofino, Santa Margherita e il Tigullio.

È una rete privata di matching immobiliare off-market: gli immobili che non vengono pubblicati sono confrontati con le richieste degli acquirenti seguiti dagli altri agenti, comprese quelle internazionali verificate su identità, budget, tempi e disponibilità dei fondi.

Per un mercato da tre transazioni l’anno è la differenza fra aspettare che passi la persona giusta e andarla a cercare.

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Domande frequenti

Quanto costa una casa a Portofino?: Il prezzo medio si colloca intorno ai 23.000 euro al metro quadro, con punte oltre i 31.000 per le nuove costruzioni fronte mare: è la località marittima più cara d’Italia. Le proprietà storiche sul promontorio si valutano una per una, perché i comparabili sono pochissimi.
Quante case si vendono davvero a Portofino ogni anno?: Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, sopra il milione di euro si sono registrate trentatré compravendite in undici anni: circa tre all’anno. È un numero che cambia il modo di vendere, perché ogni occasione persa non si recupera nella stessa stagione.
Chi compra in Liguria nel segmento di pregio?: A Portofino il 21% degli acquirenti è straniero e il 72% non è locale: poco più di un quarto viene dalla zona. Nel Tigullio la componente italiana del nord-ovest è più forte, ma la quota internazionale è in crescita e riguarda soprattutto le seconde case, che sono circa l’ottanta per cento delle compravendite di pregio.
Come si compra una casa che non è in vendita?: Si individua l’immobile, si risale al proprietario — catasto e compravendite sono dati pubblici — e lo si avvicina portando un acquirente reale e verificato, non una richiesta generica. Su questo mercato funziona meglio che altrove, perché i proprietari sono pochi e spesso disponibili a valutare quando la proposta è seria e riservata.