Serve un mandato di ricerca per far cercare casa a un agente?
Non è obbligatorio, ma senza un mandato l’agente lavora sulla vostra ricerca senza nessuna garanzia di essere pagato, e questo determina quanto tempo può dedicarvi. Il mandato di ricerca — o incarico di acquisto — è il documento con cui chi compra affida a un agente la ricerca di un immobile con caratteristiche definite, stabilisce il compenso e per quanto tempo vale. Ha senso quando cercate qualcosa che non è pubblicato: la ricerca mirata costa settimane di lavoro, e nessun professionista le investe su una richiesta che può svanire domani.
Cosa contiene
Le caratteristiche di quello che cercate, scritte in modo che si possa dire se un immobile corrisponde o no. Zona, fascia di prezzo, dimensione minima, e le due o tre cose a cui non rinunciate. Un mandato che dice «villa in Liguria» non vincola nessuno perché non esclude nulla.
Il compenso e chi lo paga. Può essere a carico vostro, a carico del venditore, o diviso. Va detto prima, perché cambia da chi l’agente prende gli ordini.
La durata. Tre o sei mesi sono l’intervallo usuale. Più lunga di così vincola voi senza spingere l’agente; più corta non dà il tempo materiale per una ricerca mirata.
Se è in esclusiva, e cosa succede se trovate da soli. È il punto che va negoziato con attenzione: molti modelli prevedono il compenso pieno anche su un immobile che avete trovato per conto vostro.
Cosa si intende per «trovato». Se l’agente vi presenta un immobile e voi lo comprate un anno dopo da un altro, il compenso è dovuto? Le clausole standard dicono di sì entro un periodo. Sapetelo prima di firmare.
Esclusiva o no
Senza esclusiva potete rivolgervi a più agenti, e ognuno vi proporrà quello che ha. È sensato se cercate qualcosa di comune, dove l’offerta pubblicata è ampia.
Con l’esclusiva l’agente ha una ragione per fare il lavoro che conta: interrogare la propria rete, contattare proprietari di immobili non in vendita, costruire la ricerca invece di aspettare. È l’unico modo per accedere a quello che non è pubblicato, perché quel lavoro nessuno lo fa gratis.
Il rischio dell’esclusiva è legarsi a un agente che poi non produce. Si gestisce con due accorgimenti: una durata breve rinnovabile, e l’impegno scritto a riferire — quanti immobili individuati, quanti proprietari contattati, con che esito. Se dopo sessanta giorni non c’è niente da riferire, non rinnovate.
Come si scrive una richiesta che produce risultati
Il mandato vale quanto la richiesta che contiene, e le richieste vaghe producono visite inutili.
Dite cosa escludete, non solo cosa volete. «Non oltre venti minuti dal centro», «niente strada trafficata», «non oltre tre piani senza ascensore». Le esclusioni restringono davvero, i desideri no.
Mettete in ordine le priorità. Se doveste rinunciare a una cosa fra la vista e il giardino, quale? Un agente che lo sa può portarvi qualcosa che non avevate considerato; uno che non lo sa vi porta solo quello che corrisponde alla lettera.
Dite i tempi veri. «Entro l’anno» e «quando trovo quella giusta» portano a due ricerche diverse, e a due modi diversi di trattare quando si trova.
Dite come pagate. Fondi disponibili, mutuo da deliberare, vendita di un altro immobile da concludere prima. Su un immobile riservato questo determina se vi fanno entrare.
Come funziona Realux
Una richiesta inserita nella rete Realux viene confrontata con gli immobili che gli agenti selezionati non pubblicano: il vostro agente interroga una rete, non solo il proprio archivio.
La richiesta circola senza il vostro nome: gli altri agenti vedono cosa si cerca, in che fascia e con quali tempi, non chi. E le regole fra gli agenti sono fissate prima, quindi condividere la vostra ricerca non significa metterla in mano a qualcun altro.
Dicci cosa cerchiDomande frequenti
- Chi paga l’agente che cerca per me?
- Dipende da come è costruito l’accordo. In Italia è frequente che l’agente incassi dal venditore anche quando ha lavorato per chi compra, ed è la ragione per cui pochi agenti rappresentano davvero l’acquirente: chi li paga è l’altra parte. Un mandato a carico vostro costa di più e compra una cosa diversa, cioè qualcuno che non ha interesse a farvi comprare proprio quell’immobile.
- Quanto deve durare?
- Tre o sei mesi, rinnovabili. Una ricerca mirata ha bisogno di almeno sessanta giorni per produrre qualcosa di concreto, perché contattare proprietari di immobili non in vendita richiede tempo. Oltre i sei mesi, se non è successo niente, il problema non è la durata.
- Se trovo casa da solo devo pagare lo stesso?
- Dipende da cosa avete firmato, ed è la clausola da leggere con più attenzione. Molti modelli prevedono il compenso su qualunque acquisto concluso nel periodo, anche su immobili che l’agente non vi ha mai mostrato. È negoziabile: si può limitare agli immobili effettivamente presentati.
- Posso dare mandato a più agenti in città diverse?
- Sì, e su ricerche che coprono aree molto distanti è ragionevole. Quello che va evitato è dare mandato a più agenti sulla stessa zona: finiscono per proporvi gli stessi immobili e, peggio, per presentarsi allo stesso venditore per conto vostro, il che indebolisce la vostra posizione.